К Постановлению Правительства 491 Правила содержания имущества в многоквартирном доме

Действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, см. письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 12 октября 2006 года N 9555-РМ107.

ПРИМЕЧАНИЯ

1) Текст документа сверен по: Собрание законодательства Российской Федерации, N 34, 21.08.2006, ст.3680.

2) Действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

3) Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, см. письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 12 октября 2006 года N 9555-РМ107.

3) Документ принят во исполнение Жилищного кодекса Российской Федерации.

4) Судебные решения.

- определение Кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2007 года N КАС07-7 "Заявление о признании недействующим пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в части слов: "включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг" суд оставил без удовлетворения, т.к. оспариваемые Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме приняты Правительством РФ во исполнение указанной нормы, в пределах его компетенции, соответствуют действующему законодательству, и не нарушают прав и законных интересов заявителя";

- решение Верховного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2006 года N ГКПИ06-1244 "Заявление о признании недействующим пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в части слов: "включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг" суд оставил без удовлетворения, т.к. оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют Жилищному кодексу РФ, изданы в пределах полномочий Правительства РФ и не нарушают права собственников жилого помещения в многоквартирном доме, заявление не подлежит удовлетворению".

Постатейные примечания

К постановлению Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491

К пункту 1

*1) Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме см. письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 апреля 2007 года N 6037-РМ/07.

К пункту 5

*5) Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме см. письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 апреля 2007 года N 6037-РМ/07.

К Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме

К пункту 3

*3) Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

О государственном земельном кадастре см. Федеральный закон от 2 января 2000 года N 28-ФЗ.

К пункту 10

*10) Санитарно-эпидемиологическое благополучие населения - состояние здоровья населения, среды обитания человека, при котором отсутствует вредное воздействие факторов среды обитания на человека и обеспечиваются благоприятные условия его жизнедеятельности.

О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения см. Федеральный закон от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Техническое регулирование - правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, а также в области установления и применения на добровольной основе требований к продукции, процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг и правовое регулирование отношений в области оценки соответствия.

О техническом регулировании см. Федеральный закон от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ "О техническом регулировании".

Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), регулируются Федеральным законом от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

*10.д) Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307.

К пункту 11

*11.а) Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении N 1 к постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170.

*11.в) О температуре воздуха, которая должна быть обеспечена в жилых помещениях, см. пункт 15

*11.д) В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 года N 163, вывоз твердых и жидких бытовых отходов относится к жилищным услугам.

Основные положения по данному вопросу см.: постановление Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1997 года N 155 "Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов".

См. также ситуацию "Вывоз твердых и жидких бытовых отходов".

*11.е) Меры пожарной безопасности - действия по обеспечению пожарной безопасности, в том числе по выполнению требований пожарной безопасности.

Меры пожарной безопасности разрабатываются в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными документами по пожарной безопасности, а также на основе опыта борьбы с пожарами, оценки пожарной опасности веществ, материалов, технологических процессов, изделий, конструкций, зданий и сооружений.

Меры пожарной безопасности для населенных пунктов и территорий административных образований разрабатываются и реализуются соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления.

Общие правовые, экономические и социальные основы обеспечения пожарной безопасности в Российской Федерации определяются Федеральным законом от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".

Правила пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03) утверждены приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18 июня 2003 года N 313.

О пожарной безопасности зданий и сооружений см. СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений (введены в действие с 1 января 1998 г постановлением Министерства строительства Российской Федерации от 13 февраля 1997 года N 18-7).

См. также ГОСТ 12.1.033-81 ССБТ. Пожарная безопасность. Термины и определения (введен в действие постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 27 августа 1981 года N 4084) (см. БД "Нормы, правила, стандарты (избранные документы).

*11.ж) О внешнем благоустройстве зданий и территорий, организации уборки территории, санитарной уборке, сборе мусора и вторичных материалов, а также об озеленении территории, см. пункты 3,5 - 3,8 раздела III Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170.

*11.з) Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом приложении 3 к Ведомственным строительным нормам N 58-88(р), а состав основных работ по текущему ремонту - в рекомендуемом приложении 7 к Ведомственным строительным нормам N 58-88(р) (см. БД "Нормы, правила, стандарты (избранные документы).

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов:

- обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);

- перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания; увеличение количества и качества услуг; оборудование в квартирах, кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет подсобных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм; устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство теле- и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев); оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов; изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые;

- замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения;

- утепление и шумозащита зданий;

- замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;

- ремонт встроенных помещений в зданиях;

- экспертиза проектно-сметной документации;

- авторский надзор проектных организаций;

- технический надзор;

- проведение ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства.

Об организации и проведении капитального ремонта см. Ведомственные строительные нормы N 58-88(р), утвержденные приказом Государственного комитета СССР по строительству от 23 ноября 1988 года N 312 (см. БД "Нормы, правила, стандарты (избранные документы).

О подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации см. пункт 2.6 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170.

К пункту 12

*12) Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (статья 164 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Об управлении многоквартирным домом см. раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и ситуацию "Управление многоквартирным домом".

К пункту 13

*13) Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

О товариществах собственников жилья см. раздел VI Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно постановлению Совета Министров СССР от 31 марта 1988 года N 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации", жилищно-строительные кооперативы, организуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации. Эти кооперативы могут также приобретать (покупать) подлежащие капитальному ремонту и реконструкции жилые дома, осуществлять их ремонт и последующую эксплуатацию. Жилищные кооперативы, создаются для приобретения (покупки) у предприятий, объединений, организаций и исполкомов местных Советов народных депутатов новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

О жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. также разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановление Совета Министров СССР от 19 августа 1982 года N 765 "О жилищно-строительной кооперации".

К иным специализированным потребительским кооперативам в жилищной сфере относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

К пункту 18

*18) Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом приложении 3 к Ведомственным строительным нормам N 58-88(р), а состав основных работ по текущему ремонту - в рекомендуемом приложении 7 к Ведомственным строительным нормам N 58-88(р) (см. БД "Нормы, правила, стандарты (избранные документы).

К пункту 20

*20) Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий утверждены приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года N 446 (см. БД "Нормы, правила, стандарты (избранные документы).

К пункту 21

*21) Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов:

- обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);

- перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания; увеличение количества и качества услуг; оборудование в квартирах, кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет подсобных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм; устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство теле- и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев); оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов; изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые;

- замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения;

- утепление и шумозащита зданий;

- замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;

- ремонт встроенных помещений в зданиях;

- экспертиза проектно-сметной документации;

- авторский надзор проектных организаций;

- технический надзор;

- проведение ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства.

Об организации и проведении капитального ремонта см. Ведомственные строительные нормы N 58-88(р), утвержденные приказом Государственного комитета СССР по строительству от 23 ноября 1988 года N 312 (см. БД "Нормы, правила, стандарты (избранные документы).

К пункту 29

*29) См. также решение Верховного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2006 года N ГКПИ06-1244 "Заявление о признании недействующим пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в части слов: "включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг" суд оставил без удовлетворения, т.к. оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют Жилищному кодексу РФ, изданы в пределах полномочий Правительства РФ и не нарушают права собственников жилого помещения в многоквартирном доме, заявление не подлежит удовлетворению" (определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 27 февраля 2007 года N КАС07-7 данное решение оставлено без изменения).

К пункту 30

*30.б) Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Основные положения по данному вопросу см. в статье 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.

О порядке предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг см. постановление Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 года N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг".

К пункту 39

*39) Контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности, осуществляется государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

Система органов государственной жилищной инспекции состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах Российской Федерации.

Об организации деятельности государственной жилищной инспекции в Российской Федерации см. Положение, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года N 1086.

Согласно статьи 23.55 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, органы государственной жилищной инспекции вправе рассматривать дела о нарушении правил пользования жилыми помещениями (статья 7.21), нарушении правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (статья 7.22) и нарушении нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (статья 7.23).

Должностные лица государственной жилищной инспекции вправе составлять протоколы за такие административные правонарушения как:

- неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей (см. часть 1 статьи 19.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях);

- невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (см. часть 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях);

- непринятие мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения (см. статью 19.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях);

- непредставление или несвоевременное представление сведений (информации) (см. статью 19.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

К пункту 41

*41) Об административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями см. статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Об уголовной ответственности за разрушение, повреждение или приведение иным способом в негодное для эксплуатации состояние объектов жилищного и коммунального хозяйства, см. статью 215_2 Уголовного кодекса Российской Федерации.

К пункту 42

*42) О мерах ответственности за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений см. статьи 6.4 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

К Правилам изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

К пункту 4

*4) Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307.

*5) О договоре управления многоквартирным домом см. статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Юрист Информационно-правового консорциума "КОДЕКС" Малышева М.В.
08.08.2007